임대소득세 계산하는 방법 : 분리과세 : 주택임대소득자 무엇이 유리할까.

 

임대소득세 계산법

 

 

올해 주택임대소득 연간 2천만원 이하도 사업자등록이 의무화되면서 신고방법이나 세액 계산에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

2020/01/14 - [소소한 생활 정보] - 2천만원 이하 주택임대소득자 사업자등록 의무화 : 홈택스 : 렌트홈 : 건강보험료 피부양자격 상실

2천만원 이하 주택임대소득자 사업자등록 의무화 : 홈택스 : 렌트홈 : 건강보험료 피부양자격 상실

 

분리과세에 대해 살펴보겠습니다.

종합소득이 연간 2천만원을 초과하면 종합과세 대상자이지만, 2천만원 이하의 경우에는 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 분리과세에 대해 살펴보겠습니다.

분리과세란 말그대로 주택임대소득을 다른 소득과는 분리해서 세금을 부과하는 것이고, 종합과세란 주택임대소득과 다른 부가적인 소득을 합산하여 세금신고를 하는 것을 말합니다.

두 방법의 장단점은 무엇일까요?
과세대상자 입장에서는 세액이 적은 방법이 당연히 유리합니다.

어떤 방법이 유리할지는 직접 계산을 해보아야 하는데, 세무업에 종사하지 않는 일반인이 복잡한 세액 계산을 하기에는 역부족입니다.

그래서 국세청에서는 세금 납부 기한인 6월 1일 전까지 분리과세와 종합과세에 해당되는 세액을 계산할 수 있는 계산 프로그램을 개발 배포할 예정이라고 하네요.

이왕이면 신고의무기한인 1월에 배포하면 좋겠다는 마음이 들지만 납부시기에 잘 비교하여 납부해야겠습니다.

사실 연간소득 2천만원 이하는 분리과세가 유리하다고 합니다. 분리과세를 선택할 경우 우리가 내야 하는 임대소득세는 각각 얼마일까요?

임대소득세 계산공식
= { 임대소득 - 필요경비 - 기본공제}× 0.14

* 임대소득 = 월세 + 간주임대료
* 필요경비 = 소득 × 0.5 (미등록 임대주택)
= 소득 × 0.6 (등록 임대주택)
* 기본공제액 = 200만원 (미등록 임대주택)
= 400만원 (등록 임대주택)

* 주택임대사업자의 경우 위 임대소득세에서 조건에 따라 감면혜택을 받을 수 있습니다.

* 간주임대료란? 월세소득에 대해서만 과세를 하면 형평성에 어긋나므로 전세보증금에 대해서도 일정 이율을 곱해서 임대소득으로 간주하여 세금을 부과한다는 의미입니다.

만약 월세를 100만원 받는 2주택자이면서 주택임대사업자 등록을 안한 경우,

연소득 1200만원,필요경비율 50% 적용하면 600만원 공제되고, 기본공제액 200만원이고, 임대소득세 감면은 해당이 없습니다. 계산식에 넣어볼까요?

(1200만원-600만원-200만원)×0.14,
즉 56만원의 임대소득세를 6월 1일까지 납부하면 됩니다.

또 월세를 30만원 받는 2주택자이면서 주택임대사업자 미등록한 상태일 경우,

연소득 360만원, 필요경비 50% 적용하여 180만원 공제되고, 기본공제액 200만원을 뺀 다음 세율 14%를 적용하면, (360만원-180만원-200만원)×0.14,
내야할 임대소득세는 0원이 됩니다.

하지만 임대소득세가 없더라도 사업자등록을 안할 경우에는 임대소득의 0.2%가 가산세로 추징될 수 있으니 신고의무를 피할 수는 없습니다.

마지막으로 월세를 100만원 받는 2주택자이면서 4년단기 주택임대사업자 등록한 집주인의 경우에는 연소득 1200만원, 필요경비율 60%인 720만원이 공제되고, 기본공제도 400만원이 됩니다.

거기다 30% 임대소득세 감면혜택을 받게 됩니다. 계산해 볼까요?

(1200만원-720만원-400만원)×0.14×0.7,
약 8만원 정도가 임대소득세가 됩니다.

 

정확한 세액은 국세청 홈페이지를 통해 계산하시길 바랍니다.

물론 위 계산식은 예상치이니 참고만 하시고, 납부시기에 국세청 홈페이지를 통해 세액을 산출 및 비교하시길 바랍니다. 정확한 세액은 국세청 홈페이지를 통해 계산하시길 바랍니다.

국세청 홈페이지 바로가기

https://www.nts.go.kr/

국세청

또한, 위 계산내용은 임대소득세만 비교한 것이고 건강보험료를 포함한 기타세금에 대한 내용은 제외되어 있으니 오해없으시길 바랍니다.

※ 이 포스팅 내용의 무단 도용을 금합니다.