2천만원 이하 주택임대소득자 사업자등록 의무화 : 홈택스 : 렌트홈 : 건강보험료 피부양자격 상실

 

주택입대소득 사업자등록 의무화

 

안녕하세요
정부가 지난 10월 28일자로 주택임대소득자의 사업자등록을 의무화하였습니다.

 

종전 연간 2천만원 이하는 신고의무를 면제해 준 것과는 달리 소득금액과 무관하게 사업자등록을 의무화한 것입니다.

 

이로 인해 일시적 2주택이나 주택 처분 계획이 있던 다주택자들의 마음이 조급해졌는데요, 구체적으로 어떤 부분이 신설되었는지 살펴보겠습니다.

 

주택임대소득자 사업자등록 방법을 알아보겠습니다.

주택임대소득자 사업자등록 방법을 알아보겠습니다. 우선 사업자등록을 하는 방법은 두 가지가 있습니다.

첫째, 국세청(지역 세무서, 홈택스)을 통한 사업자등록입니다. 국세청에 사업자등록을 하게 되면 소득세법에 의해 월세소득분에 대한 과세대상이 되고 세금을 내게 됩니다.

홈택스 바로가기
https://www.hometax.go.kr/

국세청 홈택스

 

둘째, 시군구청 세무과(렌트홈)를 통한 사업자등록입니다. 사실 이 곳에서 하는 사업자등록은 세법에 의한 사업자등록과 주택법에 의한 사업자등록을 동시에 신고하는 격입니다.

 

렌트홈(임대등록시스템) 바로가기
https://www.renthome.go.kr/

렌트홈(임대등록시스템)

 

홈택스와 렌트홈 등록의 차이점을 알아봅시다.

그럼 두 경우는 어떻게 다를까요? 홈택스와 렌트홈 등록의 차이점을 알아봅시다.

국세청(홈택스)를 통한 사업자등록은 의무임대기간이 없습니다. 대신에 임대사업자가 누리는 세금감면혜택은 받지 못합니다.

시군구청(렌트홈)을 통한 사업자등록은 임대사업자로 인정이 되어 세금감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

대신에 4년 혹은 8년의 의무임대기간이 있고 이 기간을 채우지 못하고 임대사업자등록을 취소(혹은 폐업)하게 되면

 

주택 건당 3천만원의 과태료를 물게 됩니다.(1천만원에서 작년 10월 이후 3천만원으로 과태료가 3배나 늘었습니다.)

다음으로, 임대주택사업자가 누리는 세금감면혜택에는 어떤 것이 있을까요?

취득세
전용면적이 60㎡ 이하일 때 취득세가 면제되고, 취득세액이 200만원을 초과하게 되면 85%가 감면됩니다. 또 60~85㎡ 전용면적 주택의 경우 8년 장기임대에 한해서 50%가 감면됩니다.

재산세
주거용 오피스텔을 포함하여 주택을 보유하면 누구나 납부하는 재산세도 40㎡ 이하의 경우에는 면제해주고,2019년부터 계산하여 8년 이상 임대자이면서 1호만 임대하는 경우에는 재산세를 감면해준다고 합니다.

 

(아직 구체적인 감면 비율은 나오지 않았네요.) 전용면적이 40~60㎡일 경우에는 50%(4년), 75%(8년), 60~85㎡인 경우는 25%(단기), 50%(장기)가 감면됩니다.

 

임대소득세
또한 분리과세 계산 시 필요경비율이 60%(미등록시 50%)로 적용받을 수 있습니다.

그 외에도 종합부동산세와 양도소득세도 감면혜택을 받습니다.

사실 장기보유 예정에 있다면 무조건 렌트홈을 통해 사업자등록과 주택사업자등록을 모두 신고하는 것이 유리합니다.

 

하지만 문제는 주택처분계획이 있는 경우입니다. 이 경우에는 세금을 더 내더라도 홈택스를 통해 소득세법에 의한 사업자등록만 하는 것이 현명합니다.

 

나중에 집을 팔고 나서 3천만원이라는 큰 과태료를 물어낼 위험이 있기 때문입니다.

 

각각의 경우 임대소득세 분리과세 계산방법은 아래 포스팅을 참고하세요.

2020/01/14 - [소소한 생활 정보] - 임대소득세 계산하는 방법 : 분리과세 : 주택임대소득자 무엇이 유리할까.

임대소득세 계산하는 방법 : 분리과세 : 주택임대소득자 무엇이 유리할까.

다음으로 홈택스, 렌트홈 모두에 신고를 안하면 어떻게 될까요?

 

사실 정부가 주택임대소득자 모두에게 바뀐 지침을 안내장으로 배부하였다고는 하는데 저도 받지 못했고 누락된 경우가 많아 혼란이 예상됩니다.

만약 정해진 기한 내에 사업자등록을 하지 않거나 과소신고하면 가산세가 납부세액의 평균 20% 정도 나온다고 합니다.

월세를 받는다고 해도 1주택자(9억원 이하)이거나 2주택이면서 전세로 임대한 경우는 비과세요건이 됩니다.

 

하지만 3주택부터는 소형주택을 제외하고 전세보증금을 간주임대료로 계산하여 과세하게 됩니다.

마지막으로 건강보험료와 관련된 사안입니다. 직장에서 근로를 하지 않고 임대소득으로만 생활하는 어르신들 중에 건강보험 피부양자인 분들이 많습니다.

 

하지만 지금 세법 개정으로 인해 주택임대소득사업자등록을 하게 되면 건강보험 피부양자 자격이 상실되고 건강보험 직장가입자로 산정이 되어 건강보험료를 납부해야만 합니다.

그렇기에 주택임대소득자인데도 사업자등록을 하지 않게 되면 가산세 뿐 아니라 건강보험료 탈세로 추가세금도 과세가 되게 됩니다.

여러모로 답답한 이야기이고 저도 너무 한숨이 나는데요, 이왕 신고해야한다고 하니 장단점 잘 따져서 신고 잘하시길 바랍니다.

내용 중 수정해야 할 사항이나 추가적으로 알게 되는 부분이 있다면 댓글 남겨주시면 감사하겠습니다.

 

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